​Seri: Hukum Pertanahan.
IJIN LOKASI & PEROLEHAN SERTA PEMILIKAN HAK ATAS TANAH OLEH BADAN HUKUM.
ditulis oleh :
mj widijatmoko

Lisza Nurchayatie
Penulis pada MjWinstitute Jakarta
UUPA & peraturan perundang2an di bidang pertanahan telah menetapkan bahwa hak atas tanah yg dapat dimiliki oleh badan hukum adalah:

1. Hak Guna Bangunan (HGB);

2. Hak Pakai (HP);

3. Hak Guna Usaha (HGU); &

4. Hak Penglolaan (HPL).
Peraturan Menteri ATR/BPN 5/2015 ttg Ijin Lokasi (PM ATR/BPN 5/2015), pasal 2 ayat 1 menetapkan :

“Setiap perusahaan yg telah memperoleh persetujuan penanaman modal wajib mempunyai ijin lokasi untuk memperoleh tanah yg diperlukan untuk melaksanakan rencana penanaman modal ybs”.
Yg dimaksud dg “PENANAMAN MODAL” adalah segala bentuk kegiatan menanam modal, baik oleh penanam modal dalam negeri maupun pemanam modal asing untuk melakukan usaha di wilayah Republik Indonesia (ps 1 angka 4).
Yg dimaksud “IJIN LOKASI” adalah ijin yg diberikan kepada perusahaan untuk memperoleh tanah yg diperlukan dalam rangka penanaman modal yg berlaku pula sbg ijin pemindahan hak, & utk menggunakan tanah tsb guna keperluan usaha penanaman modalnya. (Ps 1 angka 1).
Selanjutnya ps 2 ayat 2 dg tegas mengatur & menetapkan bahwa:

“Pemohon ijin lokasi ‘dilarang’ melakukan kegiatan memperoleh tanah sebelum ijin lokasi ditetapkan”.
Dari ketentuan tsb diatas, jelas & tegas bahwa setiap perusahaan yg akan memperoleh tanah melalui pembelian maupun melalui permohonan hak atas tanah yg baru “diwajibkan” mengurus & memperoleh ijin lokasi terlebih dahulu, serta sebelum perusahaan memperoleh ijin lokasi, maka perusahaan ‘dilarang’ melakukan pembebasan atau pembelian dg cara apapun terhadap bidang tanah yg diinginkan. Konsekwensi dari aturan tsb diatas adalah “PPAT & Notaris dilarang pula membuat akta untuk perolehan & pemilikan hak atas tanah yg akan dimiliki oleh badan hukum/perusahaan tanpa memiliki ijin lokasi”. 

… akan tetapi …. 

PM ATR/BPN 5/2015 ps 2 ayat 3, telah memberi “pengecualian terhadap kewajiban pemilikan ijin lokasi pada perusahaan/badan hukum yg akan memperoleh & membeli bidanh tanah”, dg ketentuan sbb:

“IJIN LOKASI TIDAK DIPERLUKAN & DIANGGAP SUDAH DIPUNYAI OLEH PERUSAHAAN YBS DALAM HAL-HAL SBB:

1. Tanah yg akan diperoleh, merupakan ‘pemasukkan’ (inbreng) dari para pemegang saham;

2. Tanah yg diperoleh, merupakan tanah yg sdh dikuasai oleh perusahaan lain dlm rangka melanjutkan pelaksanaan sebgn atau seluruh rencana penanaman modal perusahaan lain tsb, & untuk itu telah memperoleh persetujuan dari instansi yg berwenang;

3. Tanah yg akan diperoleh, diperlokan dlm rangka melaksanakan usaha industri dlm suatu kawasan industri;

4. Tanah yg akan diperoleh, berasal dari otorita atau badan penyelenggara pengembangan suatu kawasan industri;

5. Tanah yg akan diperoleh, diperlukan utk perluasan usaha yg sdh berjalan & utk perluasan itu telah memperoleh ijin perluasan usaha sesuai ketentuan yg berlaku, sedangkan letak tanah tsb berbatasan dg lokasi usaha ybs;

6. Tanah yg diperlukan, utk melaksanakan rencana penanaman modal :

     a. tidak lebih dari 25 hektar utk 

         usaha pertanian;  dan

     b. tidak lebih dari 10.000 m2 utk

         usaha bukan pertanian; atau

7. Tanah yg diperlukan, utk melaksanakan rencana penanaman modal merupakan tanah yg sdh dipunyai oleh perusahaan ybs melalui peralihan hak dari perusahaan lain, dg ketentuan bhw tanah tsb terletak dilokasi yg menurut Rencana Tata Ruang Wilayah yg berlaku diperuntukkan bagi penggunaan yg sesuai dg rencana penanaman modal ybs.
Ijin lokasi diberikan utk jangka waktu 3 tahun & perolehan tanah oleh pemegang ijin lokasi harus diselesaikan dlm jangka waktu ijin lokasi, ijin lokasi dapat diperpanjang jangka waktunya sama 1 tahun apabila pemegang ijin lokasi telah memperoleh 50% atau lebih dari luas tanah yg ditunjuk dlm ijin lokasi, akan tetapi apabila perolehan tanah tidak mencapai 50% maka ijin lokasi tidak dapat diperpanjang. (ps 5 ayat 1, 2, 3, & ayat 5). 
Dalam hal perolehan tanah dlm jangka waktu ijin lokasi (3 tahun) tidak dapat diselesaikan, maka: (ps 5 ayat 6 & ayat 7)

1. Tanah yg sdh diperoleh dipergunakan utk melaksanakan rencana penanaman modal dg penyesuaian mengenai luas pembangunan yg merupakan satu kesatuan bidang; 

2. Perolehan tanah dpt dilakukan lagi oleh pemegang ijin lokasi terhadap tanah yg berada diantara tanah yg sdh diperoleh sehingga merupakan satu kesatuan bidang tanah;

3. Dalam hal perolehan tanah kurang dari 50% dari luas tanah yg ditunjuk dlm ijin lokasi, tanah yg telah diperoleh dilepaskan kepada perusahaan atau pihak lain yg memenuhi syarat.
Pemegang ijin lokasi “hanya diperbolehkan” memperoleh tanah yg berada dalam peta sesuai ijin lokasi & tanah yg diperoleh yg betada diluar peta dlm  ijin lokasi tidak dapat diproses dimohonkan & tidak dapat diberi hak atas tanahnya (ps 6 ayat 2 & ayat 3)
Dengan demikian, PPAT atau Notaris hanya dapat membuat akta perolehan tanah & pemindahan hak atas tanah apabila:

1. Perusahaan tsb mempunyai ijin lokasi yg masih berlaku dan tanah yg akan diperoleh tsb letaknya berada dalam peta yg terdapat dlm ijin lokasi, atau apabila ijin lokasi telah berakhir, tanah yg akan diperoleh terletak diantara tanah2 yg sdh diperoleh/dibebaskan/dibeli yg terletak dlm peta ijin lokasi;

2. Perusahaan “tdk wajib mempunyai ijin lokasi”, apabila utk meperoleh tanah dan membeli tanah, syaratnya  tanah yg akan diperoleh/dibeli tsb memenuhi ketentuan ps 2 ayat 3 PM ATR/BPN 5/2015.
Ps 4 PM ATR/BPN menetapkan “BATAS MAKSIMUM TANAH YANG DAPAT DIMILIKI OLEH SUATU PERUSAHAAN/BADAN HUKUM, BAIK UNTUK 1 PERUSAHAAN MAUPUN UNTUK 1 GROUO PERUSAHAAN” sbb:
1. Utk Perumahan & Pemukiman:

    a. Kawasan perumahan pemukiman:

         1 provinsi =    400 ha 

         seluruh RI = 4.000 ha

    b. Kawasan Resort Perhotelan:

        1 provinsi =     200 ha

        seluruh RI = 4.000 ha
2. Utk Usaha Kawasan Industri :

     1 provinsi. =    400 ha

      seluruh RI = 4.000 ha
3. Utk Usaha Perkebunan, yg diusahakan

     dlm perkebunan besar dpt diberikan HGU:

     a. Komoditas Tebu:

          1 provinsi. =   60.000 ha

          seluruh RI = 150.000 ha

     b. Komoditas Pangan lainnya:

         1 provinsi. =   20.000 ha

         seluruh RI = 100.000 ha
4. Utk Usaha Tambak:

    a. di pulau Jawa:

        1 provinsi. =   100 ha

        seluruh RI = 1.000 ha

    b. di luar pulau Jawa:

         1 provinsi. =   200 ha

         seluruh RI = 2.000 ha
5. Khusus utk provinsi Papua & Papua Barat, 

    maksimum luas penguasaannya adalah

    2 x max luas penguasaan tanah utk 

    1 provinsi tsb diatas.
6. Ketentuan batas max luas penguasaan

    tanah tsb diatas TIDAK BERLAKU bagi:

   a. BUMN yg berbentuk PERUM;

   b. BUMD;

   c. Badan Usaha yg seluruh atau sebgn besar

       modalnya dimiliki oleh Negara, pemerintah

       pusat maupun daerah;

   d. Badan Usaha go publik (Tbk).
BAGAIMANA APABILA TERJADI PELANGGARAN TERHADAP KETENTUAN DALAM PM ATR/BPN 5/2015, SANKSI APA YG AKAN DITERAPKAN…? 
dlm PM ATR/BPN 5/2015 tidak diatur ttg sanksi nya sehingga sanksi yg akan diberikan adalah sanksi umum yg diatur dalan peraturan perundang-undangan secara umum.
Jakarta 1 Desember 2016.

Tinggalkan Balasan

Alamat email Anda tidak akan dipublikasikan. Ruas yang wajib ditandai *